Özellikle son bir yıl içerisinde ekonomik zorluklar nedeniyle kiracı ve ev sahipleri arasındaki anlaşmazlıklar çoğaldı. Anlaşmazlıklar genel olarak ev sahiplerinin yasal sınırın üzerindeki kira zamlarından kaynaklanıyor. Zamma zorlanan kiracılar haklarını bilmediği için mağduriyet yaşıyor. “Ev sahibi kiraya yasal sınırın üzerinde artış yapabilir mi? Bu artışa zorlanan kiracı ne yapmalı? Yasal sınırın üstünde zammı kabul etmeyen kiracıyı evden çıkartmak için ‘Evimi satacağım, oğlum gelecek’ gibi bahaneler sunan ev sahibine karşı kiracının hakları nedir?” gibi soruları avukat Merve Ayvalı’ya sorduk. İşte kiracıların hakları ve yaşadıkları sorunlar karşısında yapması gerekenler:

GÜNCELLEMEDE DE YÜZDE 25 ESAS

• Ev sahibinin yüzde 25 yasal sınır üzerinden kira artışı yapması mümkün mü?

Yeni yasal düzenlemeye göre ev sahipleri 1 Temmuz 2023'e kadar yıllık kira artış oranını yüzde 25'ten fazla yapamayacaktır. Sözleşme ile daha az bir oran belirtilmişse, o oran üzerinden artış yapılabilecekken yüzde 25’in üzerinde bir artış hukuken mümkün değildir. Kiracılar yeni kira döneminde yüzde 25 artış yaparak kira ödemelerini gerçekleştirebilirler. Ev sahiplerinin ise kira tespit davası açma hakları vardır. 5 yıldan uzun süreli bir kira sözleşmesi mevcut ise mahkemeler yine 1 Temmuz 2023'e kadar olan yeni kira sözleşmelerinin güncellemesinde yüzde 25 oranını yasal zorunluluk gereği esas almak durumunda olacaktır.

SÖZLEŞME 10 KEZ UZATILMIŞSA...

• İki yıl kirada oturan bir kişi yasal sınırın üzerinde yapılan zammı kabul etmediği için evden çıkartılabilir mi?

2 yıl evde oturan bir kiracı yasal oranın üzerinde bir artışı kabul etmediği takdirde evden çıkarılamaz. Ev sahibinin dava açması gerekmektedir. Ancak yasal oran yüzde 25 olduğu için mahkemeler de bu oranın üzerinde bir artış yapamayacaktır. Kiracı 10 kere sözleşmeyi uzatmışsa bu süreyi takip eden her yeni kira döneminden 3 ay öncesinde kiracısına bildirimde bulunarak ve sebep göstermeksizin tahliyesini isteyebilir. Bu sayılan dışında ev sahibi sebepsiz ve yasal oran üzerinde artış istemesi sebebiyle kiracısını evden çıkartamayacaktır.

Avukat Merve Ayvalı

‘YAKINI DIŞINDA KİRAYA VERİRSE DAVA AÇILIR’

• Ev sahipleri evlerini yüksek ücretlere kiraya vermek için “Oğlum gelecek veya evi satıyorum” gerekçesi sunuyor. Bu şartlarda kiracının evi boşaltmasının yasal süresi nedir?

Ev sahibinin "Oğlum gelecek" beyanı kanunda belirtilen ihtiyaç sebebiyle tahliyedir. Ancak bu tahliyenin de belirli şartları vardır. Ev sahibinin kendine, eşine, üstsoyuna yahut altsoyuna veya kanuni olarak bakmakla yükümlü olduğu kişilere konut sağlama ihtiyacı hasıl olursa ev sahibi ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmaktadır. Uygulamada daha çok ihtarname gönderilerek kiracıya süre verilir. Bu kişilerin bu eve gereksinim duydukları da gerçek ve zorunlu olmalıdır. Kiracının ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiği evi ev sahibi başkasına kiraya verdiği takdirde, tahliye edilen kiracının dava açma hakkı bulunmaktadır. Evin satış, bağış gibi yollarla yeni malike geçmesi halinde de kiracı kiralananı kullanmaya devam eder. Evde kiracının olması evin satışının yapılmasına engel değildir.

• Kiracı ‘tahliye taahhütnamesi ve kira kontratı yenilerken’ nelere dikkat etmeli?

Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik koşulları vardır. Öncelikle yazılı olmalıdır. Adi yazılı veya noter kanalıyla yapılabilir. Bizzat kiracı tarafından veya özel olarak yetkilendirdiği temsilcisi tarafından imzalanabilir. Kiralananın boşaltılacağı tarih açıkça belirtilmelidir. Kiracı bu taahhütnameyi irade serbestisi altında vermelidir. Hata, hile korkutma ile bu taahhütname alınmış olmamalıdır. Ve en önemlisi tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesinin imzalanması sırasında veya öncesinde alınmış olmamalıdır. Buradaki amaç da kiracıyı zor durumda bırakmamaktır. Kiraya verenin, "tahliye taahhütnamesi imzalarsan evi veririm" baskısına kiracının maruz kalmamasını sağlamaktır. Dolayısıyla tahliye taahhütnamesi önemli koşullara bağlıdır ve bu hususlara dikkat edilerek hazırlanması gerekmektedir.

'KİRA DÜZENLİ ÖDENMEZSE ÇIKARABİLİR'

• Hangi şartlarda ev sahibi kiracısını evden çıkartabilir?

Ev sahipleri, kirasını düzenli ödemeyen kiracılarına karşı yasal yollara başvurarak yani aynı kira dönemi içerisinde 2 haklı ihtar göndererek veya tahliye talepli icra takibi yoluyla kiracılarını evden çıkartabilirler. Usulüne ve şartlarına uygun olması halinde tahliye taahhütnamesine dayanarak ve yine yasal yolları tüketerek kiracılar evden çıkartılabilir. Bunlar dışında yine ihtiyaç sebebiyle tahliye yani ev sahibinin veya bir kısım yakınlarına konut sağlama ihtiyacı sebebiyle de kiracılar tahliye edilebilmektedir.